DAIANA STAUDT E OS NOVOS DESAFIOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

O crescimento acelerado do mercado imobiliário brasileiro, a transformação das relações condominiais e a necessidade cada vez maior de segurança jurídica têm ampliado o protagonismo dos profissionais especializados em Direito Imobiliário. Nesse cenário, a Dra. Daiana Staudt se destaca como uma voz respeitada e atuante na construção de soluções modernas, estratégicas e conectadas às novas demandas do setor.

Presidente da Comissão Nacional de Direito Imobiliário da Associação Brasileira de Advogados (ABA), Diretora do Departamento de Direito Imobiliário e Condominial do Instituto dos Advogados do Rio Grande do Sul (IARGS) e integrante de importantes entidades da área, Daiana reúne sólida experiência acadêmica e prática, aliando atuação jurídica, formação de gestores condominiais e difusão do conhecimento especializado.

Com uma trajetória marcada pela dedicação ao fortalecimento da advocacia imobiliária e pela integração entre Direito, mercado e gestão, a entrevistada compartilha sua visão sobre os desafios atuais do setor, o papel estratégico da advocacia especializada e as perspectivas para o futuro das relações imobiliárias e condominiais no Brasil.

Entrevista 

Pauta Brasil – O mercado imobiliário brasileiro passou por profundas transformações nos últimos anos. Na sua avaliação, quais são hoje os maiores desafios jurídicos enfrentados por investidores, construtoras, síndicos e proprietários?

Daiana Staudt: – O mercado imobiliário brasileiro não é mais o mesmo, e não se trata de uma frase de efeito. As relações jurídicas adensaram-se, e o amplo acesso à informação, embora democratize o conhecimento, elevou também o grau de exposição econômica de cada operação. Os desafios mais sensíveis, a meu ver, organizam-se em torno de três frentes: a segurança jurídica em meio à litigiosidade crescente, o volume e a sofisticação das normas que regem o setor e a inadimplência condominial.

Cada agente sente esse cenário de um modo. Para o investidor e a construtora, um elemento que pesa bastante é a morosidade do Judiciário, que encarece o empreendimento e injeta nele uma dose indesejada de incerteza. Para o síndico, é a ausência de padronização das convenções e de mecanismos de composição que realmente funcionem. E, para o proprietário, a dificuldade costuma nascer da omissão silenciosa: a orientação jurídica que não foi buscada no momento certo.

É aqui que reside o ponto que faço questão de sublinhar. O que deveria ser prevenido acaba estourando como crise — e isso atinge desde o dono de um único imóvel até o grande investidor. Daí a convicção que carrego: a prevenção jurídica deixou de ser um luxo para se tornar essencial e condição de sobrevivência de todos os que habitam esse mercado.

Pauta Brasil – A senhora atua diretamente com Direito Condominial e capacitação de gestores. Como avalia o nível atual de profissionalização da gestão condominial no Brasil?

Daiana Staudt: – Avançamos de forma notável desde o Código Civil de 2002, que abriu as portas para o síndico externo. Ainda assim, seria pouco fiel à realidade dizer que chegamos ao destino: o caminho à frente é longo, mesmo diante da procura por síndicos profissionais e administradoras especializadas, que cresce ano após ano.

O que observo é que o próprio mercado tornou-se o grande indutor dessa profissionalização. E não apenas para que o síndico assuma o condomínio, mas para que nele consiga permanecer. Quem investe em capacitação encontra espaço e se distingue; quem se acomoda termina cedendo lugar a quem se preparou.

Mas há uma razão que transcende a concorrência. Hoje, não se aprimorar é assumir um risco que o Direito não costuma perdoar. O síndico não pode mais alegar que errou porque “não sabia” — o alegado não saber pode sentá-lo no banco dos réus, em ações cíveis e até criminais. E isso, longe de ser retórica, é a realidade que vejo se desenhar no Judiciário.

Pauta Brasil – O crescimento das tecnologias aplicadas ao mercado imobiliário vem alterando a dinâmica das relações jurídicas. Como o Direito Imobiliário tem acompanhado essas mudanças?

Daiana Staudt – A tecnologia reescreveu a gramática dos negócios imobiliários, e o mercado já não admite quem se recusa a aprendê-la. Convivemos com contratos eletrônicos, assinaturas digitais, assembleias virtuais, registro eletrônico, inteligência artificial, tokenização de ativos, proptechs e construtechs. No meu escritório, tornou-se rotina lavrar uma escritura com uma das partes no exterior e a outra aqui no Brasil — algo que, há poucos anos, pertenceria à ficção.

Internamente, incorporamos sistemas de gestão e ferramentas de inteligência artificial à análise de dados e ao refinamento da estratégia processual. O resultado é tangível: mais celeridade e melhores desfechos para o cliente. A tecnologia, quando bem empregada, deixa de ser ornamento e passa a integrar a própria estratégia jurídica.

É exatamente isso que oriento aos meus clientes: que se sirvam da tecnologia, mas caminhem com responsabilidade. A tecnologia é uma aliada, mas a falsa sensação de facilidade que ela gera não pode caminhar sem segurança jurídica. O preço de dispensar uma boa assessoria nesse momento — financeiro e reputacional — pode ser alto demais para reparar.

No fundo, o papel do advogado imobiliário é precisamente este: erguer a ponte entre a inovação e a segurança jurídica. A ferramenta nova é bem-vinda, desde que sustentada por contratos bem estruturados, políticas internas claras e uma interpretação jurídica à altura do seu tempo.

Pauta Brasil – Como Presidente da Comissão Nacional de Direito Imobiliário da ABA, quais projetos e iniciativas considera fundamentais para fortalecer a advocacia especializada nessa área?

Daiana Staudt – Conduzo a Comissão a partir de três eixos que reputo essenciais. O primeiro é a produção de conteúdo de qualidade, capaz de dialogar com a realidade concreta do advogado. O segundo é o networking estratégico — e, entre nós, ele se realiza com colegas de todas as regiões do país. O terceiro é o desenvolvimento do membro, num ambiente colaborativo e plural, em que cada profissional se sinta convidado a exercer a própria liderança.

Tenho orgulho dos projetos em curso, todos erguidos a muitas mãos: webinários e lives mensais, mentorias conduzidas pelos próprios membros, iniciativas como o “Projeto Partilha” e mais uma edição do livro da Comissão, que já tomamos a iniciativa de organizar.

E nada disso floresceria sem a inspiração e a liderança do Dr. Esdras Dantas, Presidente da Associação Brasileira dos Advogados. É a visão que ele imprime à ABA que nos permite, como gosto de dizer, trabalhar de dentro da Comissão para fora: criar boas práticas e gerar referências para todo o mercado.

Pauta Brasil – A senhora possui uma atuação fortemente voltada à integração entre o Direito e o mercado imobiliário. De que forma essa aproximação pode contribuir para mais segurança jurídica e desenvolvimento econômico?

Daiana Staudt – Convivo com o mercado imobiliário desde que me entendo por gente. Venho de uma família de donos de imobiliárias, e por isso costumo dizer que não escolhi o Direito Imobiliário — fui escolhida por ele. Quando me tornei advogada, já trazia comigo a compreensão da dinâmica imobiliária e condominial, e foi essa vivência que me deu sensibilidade para acompanhar os negócios com olhar estratégico.

Por isso entendo que a atuação jurídica bem estruturada reduz riscos, evita litígios, eleva a qualidade dos contratos, protege o investimento e confere previsibilidade às partes — e tudo isso é essencial ao desenvolvimento econômico. O advogado que atua nesse terreno precisa compreender que o nosso papel não é travar o negócio ao identificar um risco; muitos clientes têm aptidão para o risco, e, nesses casos, cabe a nós orientar e viabilizar o caminho, não obstruí-lo.

Em outras palavras, o advogado imobiliário deve habitar a estratégia: analisar documentos, estruturar garantias, prevenir conflitos e tornar o negócio sustentável. Para a incorporadora, isso significa afastar demandas e proteger o consumidor; para a imobiliária, dar segurança às intermediações; para o condomínio, fortalecer a governança; e, para quem compra ou investe, evitar o prejuízo que tantas vezes só se revela quando já é tarde. Eis por que sustento que essa integração não é apenas conveniente — é, antes de tudo, estratégica.

Pauta Brasil – Para os jovens advogados que desejam atuar no Direito Imobiliário e Condominial, quais habilidades e diferenciais profissionais serão mais importantes nos próximos anos?

Daiana Staudt – Tenho convicção de que o grande diferencial dos próximos anos não estará na técnica. Ela segue indispensável, mas a informação hoje está em toda parte e a qualificação alcança quem decide buscá-la. O verdadeiro diferencial migrou para outro território: a arte de se relacionar e de se comunicar.

Houve um tempo em que a palavra do advogado era acatada sem contestação. Esse tempo passou. O cliente de hoje deseja compreender o que está em jogo, conhecer as alternativas de que dispõe e entender por que e de que modo determinada regra lhe é aplicada. Seja para desenhar um protocolo numa empresa, propor uma alteração no regramento condominial ou estruturar um negócio jurídico, é preciso traduzir o Direito para a linguagem de quem o vive.

O cliente tornou-se mais exigente, e nisso há um aspecto que me encanta: quando se sente seguro, ele deixa de ser apenas cliente e se converte em parceiro. É nessa relação de confiança que as soluções jurídicas adquirem solidez. Por isso, o convite que faço aos mais jovens é este: dominem a técnica, mas aprendam a se comunicar — porque o futuro pertence a quem souber traduzir o Direito.