A ação anulatória da consolidação da propriedade e a imissão na posse do arrematante em leilão extrajudicial
É comum encontrar, nos leilões extrajudiciais decorrentes da execução de alienação fiduciária de bens, ações anulatórias propostas por ex devedores fiduciantes em face do credor fiduciário, buscando invalidar o procedimento de consolidação da propriedade e, por consequência, o próprio leilão.
O problema não está na existência dessas ações, mas na forma como costumam ser interpretadas na prática. É frequente que a simples propositura da ação seja tratada como impedimento automático ao exercício dos direitos do arrematante, em especial a imissão na posse, mesmo na ausência de qualquer decisão judicial com efeito suspensivo. Essa percepção não é apenas teórica: ela leva arrematantes e advogados a deixarem de adotar medidas juridicamente viáveis por receio de um impedimento que, na prática, não existe.
A Lei nº 9.514/1997 disciplina o procedimento da alienação fiduciária de bens imóveis: constituída a mora e não purgada pelo devedor fiduciante, realiza se a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o que autoriza a alienação do bem em leilão extrajudicial. Doutrina e jurisprudência reconhecem a consolidação como etapa determinante desse procedimento, tornando o imóvel apto ao retorno ao mercado. Uma vez realizado o leilão e registrada a arrematação na matrícula do imóvel, ocorre a transferência da propriedade, e o arrematante passa a deter o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua, isso porque o registro possui presunção de legitimidade e produz efeitos até eventual decisão judicial em sentido contrário.
A propositura de ação anulatória, por si só, não tem força para suspender os efeitos do leilão. No processo civil, a suspensão de determinado ato depende de decisão judicial específica, fundada nos requisitos da tutela provisória de urgência, com a probabilidade do direito e perigo de dano, e não se presume da simples existência da demanda.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já afastou expressamente o entendimento de que a mera existência dessa ação sustentaria o sobrestamento da ação de imissão na posse, destacando a ausência de efeito suspensivo automático e a necessidade de decisão judicial específica para que isso ocorra, linha que acompanha a jurisprudência do STJ, que também reconhece não ser adequado o sobrestamento à ação de imissão na posse enquanto se discute, em outro feito, a anulação da consolidação da propriedade.
Na prática, esse é um padrão recorrente: arrematantes que, mesmo após registrarem a propriedade em seu nome, deixam de buscar a posse do imóvel por acreditarem que a ação anulatória impede qualquer medida, aguardando o trânsito em julgado da demanda principal por meses ou anos, mantendo o imóvel ocioso e deixando de exercer seu direito à posse. Trata se de uma limitação que não existe, mas que, por insegurança ou falta de conhecimento técnico específico em leilões, ocorre com frequência.
O impacto não se limita à fase pós arrematação. A simples existência de ação anulatória, ainda que sem qualquer decisão com efeito suspensivo, já é suficiente para afastar potenciais interessados do leilão diante de possível risco, mesmo quando juridicamente não é bem assim.
Menos participantes tendem a resultar em lances menores e em menor participação efetiva, contrariando o próprio objetivo pelo qual a lei foi criada. O acesso ao Judiciário é, sem dúvida, direito do devedor, mas a mera existência dessas ações, independentemente de sua fundamentação jurídica, já é capaz de gerar esse efeito negativo sobre a competitividade do leilão.
Na prática, quem trava o arrematante não é a ação anulatória, é a leitura equivocada que se faz dela. A suspensão dos efeitos da arrematação depende de decisão judicial específica, não se presume da simples existência da demanda. Compreender corretamente esses efeitos não é questão apenas teórica: é o que permite ao advogado orientar com segurança, evitar inércia desnecessária e assegurar o exercício de direitos.
Mariana David Pinto Villa. Advogada e investidora, com atuação exclusiva em leilões de imóveis judiciais e extrajudiciais. Palestrante. Graduada pela Universidade Católica de Brasília, pós-graduada em Direito Imobiliário e em Direito Civil e Processual Civil. Integra a Comissão de Leilões da OAB/DF e a Comissão Nacional de Leilões da ABA, atuando na interseção entre a advocacia estratégica e a própria experiência prática como arrematante.
Instagram: @marianapintoleiloes
