A importância da análise prévia: STJ responsabiliza corretores e plataformas por fraude em leilão

O mercado de leilões segue aquecido — e com ele, cresce também a demanda por assessoria comercial especializada, principalmente quando se trata de alienações judiciais, que exigem uma qualificação adicional por parte dos profissionais envolvidos.
Na mesma velocidade em que surgem oportunidades, avança também um lado obscuro que merece atenção: as fraudes e os golpes. A segurança jurídica, ao contrário do que muitos pensam, não nasce com o auto de arrematação: ela começa antes mesmo do lance e se estende muito além do encerramento do leilão. É preciso responsabilidade com os pretendentes à arrematação, pois um leilão judicial não é apenas um bom negócio — é um instrumento de pacificação de dívidas e reintegração de imóveis embaraçados ao mercado formal.
É nesse contexto que se evidencia a importância da due diligence — a análise jurídica prévia. E aqui não me refiro a um estudo técnico e inacessível, exclusivo dos operadores do Direito, mas sim a uma prática acessível a todos os profissionais da intermediação imobiliária, que devem compreender minimamente os elementos que compõem um leilão judicial: a leitura do edital, a verificação do site e da reputação do leiloeiro, e os sinais que indicam se o lance é juridicamente seguro ou não.
Essa responsabilidade foi tema do julgamento do Recurso Especial nº 2.094.738, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, no Superior Tribunal de Justiça (STJ). No caso, uma imobiliária e uma plataforma de leilões foram responsabilizadas por um leilão fraudulento, que gerou prejuízos superiores a R$ 4 milhões.
Entenda o caso: uma imobiliária anunciou uma oportunidade em leilão e, mediante comissão, apresentou o negócio a um cliente. Contudo, não alertou de forma clara sobre os riscos envolvidos.
O leilão, estava suspenso por decisão judicial, o edital com as datas era falso, e o pagamento foi direcionado para uma conta bancária da própria plataforma de leilões — e não para uma guia judicial vinculada ao processo, como deveria ser. A fraude era evidente, e o erro da corretora, primário.
O STJ entendeu que houve ausência de zelo profissional, determinando a restituição da comissão recebida. A corretora alegou também ter sido enganada e que atuou apenas como intermediadora, mas o Tribunal deixou claro: a atuação do corretor exige diligência mínima e conhecimento básico do rito judicial.
De fato, a corretagem não substitui a assessoria jurídica, mas nenhuma atividade comercial está isenta de responsabilidade técnica mínima. E, no caso dos leilões, a verificação da regularidade do procedimento pode sim ser feita pelo profissional da área comercial, ao menos em seus aspectos mais básicos.
Antes mesmo da análise jurídica especializada — que envolve estudo processual, verificação de nulidades, estratégias pós-arrematação, e riscos ocultos —, existe uma etapa prévia: a verificação da autenticidade e segurança do leilão em si.
Corretores de imóveis estão habituados à coleta de certidões e documentos. Da mesma forma, podem (e devem) realizar as seguintes diligências iniciais:
Verificar o edital judicial diretamente no processo que determinou a venda;
Checar a veracidade das datas e se houve alguma decisão posterior suspendendo o leilão;
Validar o site e a matrícula do leiloeiro, consultando as Juntas Comerciais, conforme determina o art. 1º da Lei nº 21.981/1932;
Confirmar que o leiloeiro está cadastrado no Tribunal de Justiça, especialmente em leilões judiciais, como exige o TJSP, que demanda atuação extrajudicial por pelo menos 3 anos;
Exigir que o pagamento seja feito via guia judicial — nunca em conta de pessoa física ou jurídica alheia ao processo.
A lição do STJ é clara: o corretor de imóveis é parte ativa na engrenagem do leilão e responde, sim, por sua conduta.
E isso não deve ser encarado como obstáculo, mas como um chamado à qualificação. O corretor é protagonista na concretização da venda e, com preparo, torna-se um aliado estratégico da segurança jurídica e da efetividade da execução judicial.
A boa notícia é que, à medida que o mercado cresce, cresce também o interesse pela qualificação. E é com esse olhar — de responsabilidade e aprimoramento contínuo — que a Comissão de Leilões – Sudeste, por meio do nosso Núcleo de Artigos, reafirma seu compromisso com a produção e difusão de conteúdos técnicos, acessíveis e éticos, contribuindo ativamente para a construção de um mercado mais seguro, transparente e justo para todos os envolvidos.

Laís Macucci

Advogada desde 2015, pós-graduada em Direito Empresarial pela Escola Paulista de Direito. Sócia-fundadora do Laís Macucci Advocacia com atuação em Leilões e Contratos Imobiliários.
Secretária Adjunta da Comissão de Leilões Regional Sudeste pela Associação Brasileira de Advogados, membro da Comissão Nacional de Leilões, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Ipiranga na capital de São Paulo e associada do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário).

OAB/SP nº 372.991

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