REFORMA TRIBUTÁRIA E OS IMPACTOS NA ÁREA DE LEILÕES

A reforma tributária do consumo, formalizada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, redesenhou profundamente o panorama fiscal brasileiro. Com a substituição progressiva do PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), praticamente todas as operações econômicas passam a orbitar em torno de um IVA dual. E o mercado de leilões — especialmente os leilões judiciais de imóveis — não ficou de fora dessa transformação.

A mudança mais impactante para quem atua nesse segmento é direta: a arrematação judicial de imóveis passou a ser expressamente tratada como fato gerador do IBS e da CBS. O art. 10, §1º, inciso V, alínea ‘b’, da LC 214/2025 estabelece que o fornecimento se considera ocorrido no momento da aquisição do bem em leilão judicial. E o art. 21, inciso II, alínea ‘b’, vai além: define o arrematante — isto é, o adquirente em leilão judicial — como contribuinte desses tributos.

Antes da reforma, a compra de imóvel em leilão não configurava, por si só, fato gerador de tributos sobre o consumo. A carga tributária se resumia ao ITBI na aquisição e, posteriormente, ao ganho de capital no Imposto de Renda em caso de revenda. Com a nova sistemática, o arrematante — ainda que pessoa física, adquirindo um único imóvel e sem qualquer atividade habitual no mercado imobiliário — passa a ser tributado pelo IBS e pela CBS sobre o valor integral da arrematação, no ato da compra.

É aqui que surge uma incoerência sistêmica relevante. De um lado, o art. 251 da LC 214/2025 estabelece critérios objetivos de habitualidade para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte nas operações imobiliárias: receita superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior, proveniente de mais de três imóveis diferentes, ou negociação de mais de três imóveis no ano anterior. De outro, o art. 4º tributa o arrematante em leilão judicial sem fazer qualquer ressalva sobre habitualidade ou enquadramento prévio como contribuinte. Na prática, quem compra um único imóvel em leilão é tratado como se fosse um operador habitual do mercado.

Há mais. Considerando a alíquota de referência estimada do IVA dual (em torno de 28%), com o redutor de 50% aplicável às operações de compra e venda de imóveis (art. 261 da LC 214/2025), a alíquota efetiva sobre a arrematação ficaria na casa de 14% sobre o valor pago. E essa tributação não exclui o ITBI, cuja incidência permanece intacta por força do art. 156, II, da Constituição. A cumulação de tributos sobre a mesma operação — ITBI, IBS e CBS — suscita questionamentos legítimos sobre efeito confiscatório e sobre a racionalidade da carga tributária imposta ao arrematante.

Outro ponto crítico: o art. 13, I, ‘b’, da LC 214/2025 autoriza o Fisco a arbitrar o valor da operação quando considerar que o preço da arrematação está significativamente abaixo do valor de mercado. Isso colide frontalmente com a jurisprudência consolidada do STJ no Tema 1.113, segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser revisado mediante processo administrativo com ampla defesa. Nos leilões judiciais, o valor de arrematação resulta de certame público e concorrencial — é, por definição, o melhor preço que o mercado ofertou. Permitir arbitramento fiscal nesse cenário é desconsiderar a própria natureza do instituto.

Do ponto de vista do leiloeiro, a situação não é menos preocupante. A LC 214/2025 atribuiu responsabilidade solidária ao leiloeiro pelo IBS e pela CBS incidentes sobre o preço da arrematação. Em termos práticos, o intermediador passa a responder por tributos sobre valores que não lhe pertencem e sobre os quais não exerce poder de disposição. Trata-se de uma distorção que viola o princípio da capacidade contributiva (art. 145, §1º, CF) e que ameaça inviabilizar a atividade de milhares de profissionais que historicamente contribuem para a recuperação de créditos e a circulação de bens no país.

A pergunta que fica

Os leilões judiciais são, antes de tudo, instrumentos de efetividade jurisdicional. São o mecanismo pelo qual o Judiciário converte ativos em satisfação de créditos. Onerar a arrematação com tributos sobre o consumo — em especial sem distinguir o arrematante eventual do investidor habitual — é desestimular a participação nos certames e, em última análise, comprometer a própria execução judicial.

A reforma tributária foi concebida como promessa de simplificação e neutralidade. Mas, no recorte específico dos leilões, o que se observa é o contrário: aumento da carga tributária, sobreposição de tributos, responsabilização de intermediários e risco de arbitramento fiscal em operações públicas e concorrenciais.

A questão que o mercado precisa enfrentar — e que certamente chegará aos tribunais — é se a equiparação da arrematação judicial a uma operação de consumo comum resiste ao crivo constitucional da proporcionalidade, da isonomia e da vedação ao confisco. A resposta a essa pergunta definirá não apenas a viabilidade econômica dos leilões, mas o futuro da própria execução judicial no Brasil.

Guilherme Witeck — Advogado (OAB/RS 117.892). Especialista em arrematações judiciais e extrajudiciais, ações possessórias e regularização de imóveis. Leiloeiro oficial com atuação em múltiplos estados. Mais de 150 arrematações realizadas. Fundador do Método MCP (Missão Casa Própria) e idealizador do programa Arsenal do Arrematador. Atua na interseção entre direito imobiliário, investimentos e tecnologia.

Instagram: @adv.guiwiteck