ERROS MAIS COMUNS EM LEILÕES IMOBILIÁRIOS E COMO EVITÁ-LOS

1. Não ler atentamente o edital do leilão

O edital é o documento mais importante do leilão. Ele define regras, prazos, forma de pagamento, débitos, ocupação, comissão do leiloeiro, responsabilidades do arrematante, entre outros pontos.
Seu conteúdo deve ser completo e preciso, incluindo a descrição do imóvel, suas características, localização, valor de avaliação e eventual fração do bem a ser leiloado, de acordo com o artigo 886 do CPC, sob pena de possível desfazimento da arrematação.
Decisões judiciais levam constantemente em consideração o conteúdo do edital como base para o deslinde de pontos relevantes, como, por exemplo, a responsabilidade do arrematante pelas dívidas pretéritas de condomínio do imóvel arrematado.
Além do conteúdo do edital, aspecto de extrema relevância é a sua publicação. O artigo 887 do CPC detalha a forma e o prazo que deverão ser observados em relação a essa publicação.
O interessado deve ter a consciência de que, ao prosseguir no leilão, ele está aceitando integralmente os termos do edital. A omissão ou o desconhecimento de seu conteúdo impede, em regra, qualquer insurgência posterior, enquanto a inobservância das prescrições legais sobre sua publicação pode acarretar a anulação de todo o procedimento.

2. Não verificar a situação do imóvel

A arrematação, em regra, é uma aquisição ad corpus, modalidade em que o imóvel é vendido como um todo, sem que a medida exata da área influencie no preço final.
Como no caso dos leilões é comum não haver possibilidade de visitação do imóvel antes da arrematação, o interessado precisa ficar atento às informações do laudo de avaliação e confrontá-las com as informações constantes na matrícula, pois receberá o imóvel no estado que se encontra e não poderá insurgir-se judicialmente após o leilão caso haja alguma discrepância.
Outro aspecto que merece atenção é a verificação da ocupação do imóvel, pois a desocupação é de responsabilidade do comprador, logo, aspectos como tempo para imissão na posse e eventuais gastos com acordos ou com ação judicial, no caso do leilão extrajudicial, são relevantes e devem ser considerados previamente à arrematação.

3. Negligenciar a Documentação do Imóvel e a Existência de Processos Judiciais

Entre os documentos cuja análise prévia é imprescindível está a matrícula do imóvel. É crucial que a matrícula seja atualizada, do contrário, pode haver algum novo registro ou averbação feita recentemente que deixará de ser considerada e que pode acarretar algum prejuízo ao arrematante.
O mais importante nessa etapa é a análise de ônus e gravames porventura existentes. Embora as indisponibilidades, penhoras e hipotecas sejam em princípio canceladas com a arrematação, tais providências demandarão tempo e custo financeiro ao arrematante. Deve-se atentar ainda para o risco de evicção, caso alguma dessas penhoras tenha evoluído para um leilão ocorrido anteriormente.
Outros pontos de atenção que podem ser verificados com a análise da matrícula atualizada são, por exemplo, a existência de usufruto e servidão, já que podem significar restrição ao uso do imóvel por parte do arrematante.
Quanto a ações judiciais, primeiramente deve-se procurar por quaisquer ações judiciais que possam afetar a propriedade, mesmo que ainda não tenham resultado em penhora. A existência de ação de execução fiscal ou outras ações cíveis relevantes deve ser um sinal de alerta, até porque podem existir débitos passíveis de serem assumidos pelo novo proprietário.

4. Débitos e Responsabilidade

Os principais débitos que devem ser verificados são os de natureza propter rem, especialmente os de IPTU e condomínio
Em outubro de 2024, o STJ decidiu, no Tema Repetitivo 1134, que diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação, ou seja, ainda que o edital traga essa previsão, o arrematante não terá que arcar com esses valores.
Importante ressaltar, no entanto, que o posicionamento acima aplica-se aos leilões judiciais somente, portanto, nos casos dos extrajudiciais, caso o edital determine que os débitos tributários serão de responsabilidade do arrematante, essa determinação será válida.
Quanto aos débitos de condomínio, atualmente, o entendimento do STJ é que se houver informação no edital, o arrematante responderá pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação.
Esse posicionamento do STJ causa estranheza, pois embora a questão condominial não tenha as mesmas peculiaridades da questão tributária, há previsão no artigo 908 parágrafo primeiro do CPC que, no caso do leilão, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, como a dívida de condomínio, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, o que é muito parecido com o artigo 130 parágrafo único do CTN.
Importa salientar que esse é um entendimento antigo do Tribunal e que o STJ ainda não teve a oportunidade de reapreciar o assunto. Em decisão recente, os cinco ministros concordaram que a Corte precisa rever esse entendimento, mas que para isso o assunto deveria ser prequestionado, o que ainda não aconteceu.

5. Não considerar todos os custos da operação

Um dos erros mais frequentes e perigosos nas arrematações de imóveis em leilão é a subestimação ou o completo esquecimento de alguns dos custos adicionais que compõem o montante final da operação.
Os custos que incidem diretamente sobre o ato da compra são a Comissão do Leiloeiro, o ITBI e os Emolumentos Cartorários.
Além desses, há ainda custos eventuais, como as dívidas do imóvel, os custos da desocupação, caso o imóvel esteja ocupado, e eventuais reformas, se necessário.
Se o imóvel for destinado à venda ou à locação, incluímos ainda as cotas condominiais, o IPTU, e as tarifas de energia elétrica, água e gás, caso sejam individualizadas, pois deverão ser pagas pelo proprietário até que ocorra a venda ou a locação, conforme o caso.
Há um aspecto delicado no que tange às despesas propter rem, pois o STJ vem entendendo que o arrematante já passará a ser responsável por elas a partir da data da arrematação, ainda que não tenha a posse.
Esse entendimento não se coaduna com o entendimento do próprio STJ a respeito da responsabilidade pelos débitos propter rem nas aquisições comuns de imóveis, esposado no Tema Repetitivo 886, segundo o qual a cobrança de despesas propter rem do comprador só é válida a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel.
Há algumas tímidas decisões no TJRJ e no TJSP que permitem o abatimento de tais valores quando há saldo remanescente obtido com a alienação judicial, no entanto, além do arrematante ter que depender da existência de sobejo financeiro, ainda não se formou jurisprudência majoritária nesse sentido, sendo necessário na maioria das vezes recorrer aos tribunais superiores para alcançar esse direito.
Por fim, caso a arrematação se destine à revenda do imóvel, devem ser considerados ainda os custos da comissão de corretagem e Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

6. Deixar de calcular a rentabilidade do valor no período e o custo do capital financiado
A menos que a intenção seja a moradia, para que o leilão possa ser considerado um bom negócio, é necessário que, mesmo com todos os custos listados no item anterior, o seu retorno financeiro seja maior do que o retorno de uma aplicação financeira.
Caso utilize financiamento ou empréstimo para pagar a arrematação, os juros e encargos desse capital também são um custo da operação.
O arrematante não deve se ater apenas à diferença entre o valor de mercado e o preço de arremate. É imperativo que ele incorpore ao cálculo de retorno o custo do capital parado e o tempo necessário para a regularização e a futura venda do imóvel.
Com todas essas cautelas, decerto que a arrematação será um excelente negócio!

Isabela Coupey Mendes

Advogada com experiência de 24 anos na Área Jurídica atuando em grandes empresas, com consolidada vivência em diversos ramos do Direito. Pós-graduada em Direito Tributário e Empresarial. Especialista em Leilão de Imóveis. Atualmente atua como advogada nas áreas Imobiliária e Cível em geral.