Por Sânzia C. Silva

Ao arrematar um imóvel em leilão, muitos compradores enfrentam um problema comum: erros no registro do imóvel no cartório. Esses erros, conhecidos como “vícios no registro imobiliário”, são frequentes, especialmente para aqueles que participam de leilões extrajudiciais ou judiciais sem o acompanhamento de um advogado especializado.

O que são vícios no registro?

Os vícios no registro imobiliário podem ser erros como uma descrição incorreta das medidas do terreno ou até a grafia errada do nome do proprietário anterior. Um exemplo prático: o registro do imóvel pode indicar uma metragem errada, ou o edital do leilão pode ter informações diferentes da carta de arrematação emitida pelo juiz.

Consequências dos vícios no registro

Esses erros, sejam de tamanho ou de descrição do imóvel, geram grandes problemas. Quando o arrematante tenta transferir o imóvel para o seu nome, o cartório pode emitir uma “nota de exigência”, pedindo que ele regularize a situação antes que o registro seja feito. Isso significa que o arrematante pode ter dificuldade em vender o imóvel no futuro ou usá-lo para fins comerciais ou de construção.

Como corrigir os erros no registro?

Se houver um erro no registro, o arrematante pode pedir a retificação diretamente no cartório. Caso o cartório se recuse a corrigir o erro, o próximo passo é entrar com uma ação judicial de retificação de registro público. Para isso, é necessário apresentar provas, como laudos técnicos ou plantas atualizadas do imóvel, demonstrando o erro.

Os tribunais, como o TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios), geralmente tratam esses casos como erros materiais, que podem ser corrigidos desde que não haja má-fé envolvida e que o erro seja comprovado.

Um exemplo prático de problema no registro

Imagine o seguinte cenário: João arremata um imóvel em um leilão, faz as reformas necessárias e planeja usá-lo como garantia para um financiamento. No entanto, ao tentar registrar o imóvel, descobre-se que a matrícula inclui uma área que deveria ter sido desmembrada. Esse erro impede João de conseguir o financiamento e de vender o imóvel. Para corrigir o problema, João precisou contratar engenheiros e advogados para realizar o desmembramento e regularizar o imóvel junto ao cartório, o que gerou gastos e atrasos.

O que os tribunais dizem?

Os tribunais entendem que cabe ao arrematante, ou seja, à pessoa que comprou o imóvel, buscar a regularização. No Agravo de Instrumento 0726993- 72.2020.8.07.0000, o TJDFT decidiu que a responsabilidade pela correção do registro é do interessado, que deve tomar todas as providências diretamente no cartório. Ou seja, o arrematante não pode depender exclusivamente do Judiciário para corrigir esses erros.

O que você deve fazer antes de arrematar um imóvel?

Antes de participar de um leilão, é fundamental verificar toda a documentação do imóvel, especialmente a Certidão de matrícula completa e atualizada, que mostra se há dívidas, penhoras ou outros problemas que possam impedir a transferência do imóvel. Caso contrário, o arrematante pode enfrentar sérios problemas após o leilão, como a impossibilidade de registrar o imóvel ou a necessidade de pagar dívidas ocultas.

A importância de um advogado especializado

Arrematar um imóvel pode parecer uma excelente oportunidade, mas é essencial contar com a assessoria de uma advogada especializada em leilões. Essa profissional pode ajudar a identificar vícios no registro, evitando surpresas desagradáveis e garantindo que a compra seja segura.

Conclusão

Erros no registro imobiliário podem causar grandes transtornos, atrasar a regularização do imóvel e gerar custos extras. No entanto, com uma boa assessoria jurídica e uma análise cuidadosa dos documentos, esses problemas podem ser evitados ou resolvidos de forma eficaz. Sempre que for participar de um leilão, esteja atento à documentação e, se possível, consulte um especialista.

Sânzia Silva

Advogada com mais de 5 anos de experiência na área jurídica, pós-graduada em Direito Imobiliário e especialista em leilões de imóveis. Integra as comissões de Direito Imobiliário da OAB-DF e da Comissão Nacional de Leilões da ABA. Além disso, é associada ao IBRADIM.