AS PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE HASTA PÚBLICA CONVENCIONAL E CONDICIONAL

Os leilões de imóveis ganharam relevante espaço no mercado imobiliário e seguem em crescimento com a aceitação entre as pessoas que desejam ramificar os seus investimentos e/ou adquirir a “casa própria”.

 

No atual cenário de grande procura e alta diversidade de bens em leilão disponíveis para arrematação, é inaceitável a oferta deles neste tipo de mercado sem, ao mínimo, domínio das regras e aplicações práticas por aqueles que fazem parte dessa cadeia – o Vendedor (Poder Judiciário ou Comitente), o Leiloeiro Público e o adquirente arrematante.

 

Dúvidas procedimentais, reflexos práticos e condições específicas necessitam ser observadas previamente ao início dos atos que vão preparar o imóvel para o leilão. Assim, separar as condições básicas e genéricas entre eles é um ponto importante e válido – os Leilões Convencionais e os Leilões Condicionais.

 

A Hasta Pública convencional é judicial e subdivide-se em duas espécies: Leilão quando refere-se aos bens móveis e Praça quando refere-se aos bens imóveis, mas popularmente ambas as espécies são denominadas de “LEILÃO”!

 

A Hasta Pública é uma das formas de expropriação previstas no artigo 825, II, realizada nos moldes do procedimento previsto pelos artigos 879 a 903 do CPC que consiste na alienação compulsória dos bens que foram objeto de penhora, ou seja, apreensão de bens no curso de um processo, normalmente aquele bem que tem como destino satisfazer o crédito do exequente.

 

Aqui trataremos da Hasta Pública, especificamente na espécie de Praça, cujas regras convencionais ou tradicionais estão previstas em nosso ordenamento jurídico, pelos artigos 825 e 879 a 903 do CPC.

 

Importante salientar que essas são as regras legais gerais relativas ao procedimento de expropriação judicial, mas entre os diversos órgãos da Justiça, tais como: Tribunal de Justiça Estadual, Tribunal Regional do Trabalho, Tribunal Regional Federal etc., pode haver Provimentos específicos próprios que podem alterar algumas dessas regras procedimentais, mas não devem, ao menos em regra, ser contrários a elas.

 

A Hasta Pública trata-se de forma de aquisição originária, razão pela qual, não existe nenhuma relação jurídica entre o arrematante (comprador) e o antigo proprietário do bem, sendo assim, todos os débitos existentes se sub-rogam, ou devem se sub-rogar, no preço da arrematação.

 

Após um longo período de tentativas judiciais de recebimento “voluntário” do valor da dívida, com diversas oportunidades de pagamento, manifestações e questionamentos concedidos ao devedor, não sendo quitada a dívida, passa-se às tentativas de penhoras de ativos financeiros, dentre outros, para recebimento do crédito, procedimento denominado como “executório”. Ainda assim, não sendo percebido o crédito ou o valor total do crédito, o credor/exequente pode solicitar que se inicie então, o procedimento de expropriação de bens com a realização da Praça de algum imóvel para quitação da dívida.

 

Para a realização da Praça deverá, primeiramente, ser penhorado o bem imóvel por ordem judicial, nomeando-se depositário fiel que será responsabilizado pela conservação do bem; referida penhora deverá ser averbada na Matrícula do imóvel; em seguida deve-se proceder a avaliação do imóvel por perito avaliador nomeado pelo juízo (auxiliar do juízo) ou por oficial de justiça, depois disso, nomeia-se leiloeiro público (auxiliar do juízo) inscrito na Junta Comercial e habilitado pelo Tribunal para realizar todos os atos executórios das Praças propriamente ditas.

 

Os atos de responsabilidade do leiloeiro oficial são: a elaboração do edital que deverá ser analisado, aprovado e homologado pelo juízo; respeitando-se sempre os requisitos previstos pelo artigo 886 do CPC; após a homologação judicial o mesmo deverá ser publicado em jornal de grande circulação ou site designado pelo juízo, com pelo menos 05 dias de antecedência da data da realização da Praça; o envio de notificação às pessoas elencadas no artigo 889 do CPC, se o caso, bem como, depois de cumpridos todos os requisitos; deverá manter o imóvel anunciado em site na rede mundial de computadores para receber os lances de maneira transparente e auditável até a data e hora do encerramento das praças previstas pelo Edital.

 

Em regra geral, as praças devem ter horário pré-estabelecido para o encerramento e em havendo lance nos 03 (três) minutos finais o cronômetro deve ser reiniciado por mais 03 minutos dando a oportunidade para que outro participante possa cobrir o último lance ofertado, até que o maior lance oferecido não seja mais superado e se torne o vencedor.

 

Não havendo lances à vista, o juízo passará a analisar todas as propostas de pagamento parcelado (se houver), dando preferência àquela mais vantajosa aos credores, assim compreendida a de maior valor e se em iguais condições de valor, a que tiver sido ofertada em primeiro lugar.

 

São designadas duas datas para início das Praças, sendo que entre a abertura da primeira e da segunda praça deve haver o prazo de 03 dias e entre o início e o fechamento da segunda praça deve haver o prazo de pelo menos 20 dias.

 

Em regra, o valor de venda na primeira praça deve ser o valor da avaliação do bem e da segunda praça é aquele determinado pelo juízo, devendo-se garantir o mínimo de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação para evitar-se futuras discussões sobre preço vil e prejuízo exacerbado ao devedor, que deve pagar por suas dívidas, mas ao mesmo tempo, tem o direito garantido de que seja feito da forma menos gravosa possível. Já em caso do devedor ser pessoa considerada legalmente incapaz, a legislação prevê que deve ser garantida a venda do imóvel por pelo menos 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação.

 

Em regra, os pagamentos à vista são prevalentes, mas há a possibilidade de propostas parceladas que devem ser ofertadas até o início da primeira praça para o pagamento do valor da avaliação ou até o início da segunda praça para o pagamento do lance mínimo determinado pelo juízo. As propostas de parcelamento devem ser ofertadas dentro dos limites mínimos previstos pelo artigo 895 do CPC, ou seja: entrada mínima de 25% e o saldo restante parcelado em até 30 meses, garantindo-se o cumprimento do parcelamento com a hipoteca do próprio bem arrematado.

 

As penalidades para eventuais descumprimentos das regras pelos arrematantes estão previstas pelos artigos 897 e 898 do CPC.

 

Qualquer que seja a modalidade do leilão, assinado o auto pelo juiz, arrematante e leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o §4ª do artigo 903 do CPC, assegurada a possibilidade de reparação pelos danos sofridos.

 

Todo esse ordenamento jurídico específico assim foi pensado para garantir que todo o procedimento da alienação judicial de bens imóveis seja democrático, seguro e transparente, pautado pelo Princípio do da boa-fé do arrematante, que deve ser visto como um grande resolvedor de problemas, solucionador de conflitos e capaz de extinguir processos executórios que na maioria das vezes congestionam o Poder Judiciário por anos, quiçá décadas.

 

Pois bem.

 

Se, de um lado temos o leilão convencional como já explanado, necessárias as considerações e reflexos práticos sobre os leilões condicionais, que tanto integram os arrematantes.

 

Para tanto, esse tipo de leilão (condicional) pode existir tanto no leilão judicial quanto no extrajudicial.

 

No leilão judicial ele não será visto na designação de praceamento do juízo ao Leiloeiro e, sim, na existência de apresentação de uma Proposta pelo proponente arrematante, na qual existe uma CONDIÇÃO a ser realizada. Salvo raras exceções adotadas em execuções processuais delicadas, nas quais há o desenvolvimento de estratégias de satisfação peculiares e específicas ao caso.

 

A condição, neste caso, aparece na Proposta como uma situação/item acessório ao principal (arrematação do imóvel), que tornará a eficácia de um negócio jurídico somente após a concretização de um evento (condição) apresentada pelo Proponente.

 

Neste caso, as partes litigantes, o juízo e até terceiros poderão apresentar concordância ou oposição ao pedido e/ou a própria condição.

 

É uma possibilidade válida e extremamente benéfica aos Proponentes Arrematantes, principalmente quando ofertada para a aquisição de imóveis estressados e/ou decorrentes de execuções processuais nas quais há algum ato já realizado de forma incompleta ou equivocada. Além do fato de não onerar o interessado, já que qualquer pagamento a ser desembolsado está atrelado a expressa homologação (aceite) da proposta e dos seus termos.

 

Em contrapartida, temos a possibilidade do leilão condicional nos leilões extrajudiciais, nas modalidades de leilão de estoque/venda direta/3º leilão. Ou seja, utilizados por empresas, instituições financeiras, fundos entre outros que já possuem um ativo (bem imóvel) em seu patrimônio e desejam ofertá-lo no mercado para venda e compra e, para tanto, optam por fazer essa comercialização através de um leilão.

 

Nesse cenário, a depender do perfil do imóvel e outras condições relevantes ao vendedor (comitente), é comum a realização de leilões extrajudiciais na modalidade condicional. Onde, após o encerramento do leilão, o Sr. Leiloeiro responsável pela condução do ato, irá apresentar ao comitente as propostas recebidas para análise, apreciação e, se o caso, aceite ou rejeição.

 

As condições a serem apresentadas pelos comitentes, a título de requisitos, são inúmeras e podem variar caso a caso, exigindo que o interessado em participar esteja ciente das regras do certame previstas no Edital, a partir das exigências impostas pelo vendedor: geralmente atreladas a valor mínimo de venda e formas de pagamento.

 

No entanto, para que esse tipo de venda apresente efetivo resultado para todos – comitente e arrematante, é requisito obrigatório que o pretendente vendedor compreenda o mecanismo desse tipo de leilão e a atuação prática no mercado. Visto que, se não entendido o funcionamento, não há benefício algum na adoção do procedimento, apenas gastos de tempo, energia e falsas expectativas para todos (vendedor, Leiloeiro e arrematante).

 

Sob nenhuma justificativa é possível que as regras do leilão sejam alteradas durante a realização do ato, e não podem ser confundidas entre si. Quando há dúvidas sobre qual o procedimento correto e melhor a ser adotado, é imprescindível que o comitente consulte, previamente, o Leiloeiro Oficial que poderá apresentar e explicar as modalidades e procedimentos de forma correta ao almejado pelo vendedor com a referida operação.

 

Os leilões condicionais são vantajosos e excelentes opções para efetuar-se a comercialização do imóvel no mercado, desonerando o comitente de muitas obrigações e despesas com a propriedade. Todavia, imperioso que seja realizado de forma correta, para impedir futuras arguições de nulidades no âmbito judicial por eventual(is) prejudicado(s).

 

 

AUTORAS:

Luíza Ávila Miccoli

Advogada especializada em leilões imobiliários desde 2016.

Fundadora e gestora da empresa No Leilão – Assessoria para Arrematantes de Imóveis no Brasil.

É membro da Comissão Nacional de Leilões formada pela Associação Brasileira de Advogados, e Coordenada do Grupo de Estudos da Comissão. Também é membro do Imobi por Elas e da Comissão de Leilões pelo Ibradim.

Em 2024 foi convidada para participar como co-autora na elaboração da 2ª edição do livro Mulheres no Imobiliário.

 

Marta Vasques Manhães

Advogada com mais de 20 anos de formação e experiência, com MBA em Advocacia Empresarial, Pós-graduação em Direito Ambiental e Urbanístico, Especialista em Direito Imobiliário, com ênfase em Leilões de Imóveis.

Sócia fundadora do escritório Vasques Manhães Advogados, na cidade de Campinas/SP.

Membro da Comissão de Leilões pelo IBRADIM e pela Associação Brasileira de Advogados – ABA.