A responsabilidade solidária do leiloeiro pelo IBS e CBS nos leilões de imóveis: um ônus desproporcional na Reforma Tributária

Por Eduardo da Silva Pinto

A Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 trouxe profundas alterações no sistema tributário brasileiro, especialmente com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão gradativamente o ICMS, o ISS, o PIS e a COFINS.
Embora o discurso oficial sustente a simplificação e a racionalização do sistema, alguns dispositivos do novo modelo revelam contradições graves, sobretudo quando impõem responsabilidade solidária a agentes intermediários, como o leiloeiro oficial, em operações que fogem completamente à sua esfera de controle patrimonial e decisória. É o caso dos leilões de imóveis, judiciais e extrajudiciais.
O papel jurídico do leiloeiro nos leilões imobiliários
O leiloeiro é, por essência legal, um auxiliar da Justiça ou um mandatário do comitente vendedor, atuando como intermediário da venda e não como proprietário do bem ou beneficiário econômico da operação.
Nos leilões judiciais, o imóvel pertence ao executado ou à massa falida; nos extrajudiciais, ao credor fiduciário, à instituição financeira ou ao comitente particular. Em nenhum desses cenários o leiloeiro detém a propriedade, a posse econômica ou a disponibilidade jurídica do bem.
Sua remuneração limita-se à comissão de leiloeiro, que já constitui fato gerador de tributação própria, tradicionalmente pelo ISS (ou IBS, no novo modelo), incidente sobre a prestação do serviço de intermediação.
A ampliação da responsabilidade tributária na Reforma Tributária
Com a regulamentação do IBS e da CBS, especialmente nos dispositivos que tratam da responsabilidade solidária de intermediários e facilitadores de operações, abre-se espaço para que o leiloeiro seja equiparado a um sujeito responsável pelo recolhimento do tributo incidente sobre a alienação do imóvel.
Tal interpretação, ainda que amparada por uma leitura extensiva da norma, representa um desvio conceitual grave: transfere-se ao leiloeiro o risco tributário de uma operação cujo fato gerador não decorre de sua atividade, mas da transmissão onerosa de bem imóvel, praticada entre comitente e arrematante.
Violação aos princípios da capacidade contributiva e da legalidade
A responsabilização solidária do leiloeiro pelo IBS e CBS viola frontalmente o princípio da capacidade contributiva, na medida em que lhe impõe o dever de recolher tributo cujo montante pode ser múltiplas vezes superior à sua remuneração, expondo-o a risco financeiro incompatível com sua função.
Além disso, afronta o princípio da legalidade tributária estrita, pois o leiloeiro não realiza o fato gerador da transmissão imobiliária, não aufere o produto da venda e não detém meios efetivos para garantir o recolhimento do tributo pelo real contribuinte.
Transformar o leiloeiro em um “garantidor universal” do fisco equivale a impor-lhe uma função de agente arrecadador compulsório, sem contrapartida legal clara, sem poder de retenção suficiente e sem segurança jurídica.
Impactos práticos e riscos ao mercado de leilões
Do ponto de vista prático, essa interpretação gera efeitos sistêmicos nocivos:
Elevação do custo operacional dos leilões;
Redução da oferta de leiloeiros dispostos a atuar em leilões imobiliários;
Aumento do risco jurídico e financeiro da atividade;
Insegurança para credores, investidores e arrematantes;
Possível retração do mercado de leilões, que hoje exerce papel fundamental na recuperação de crédito e na efetividade da execução judicial.
O paradoxo é evidente: um sistema que se propõe a ser mais simples e eficiente acaba por inviabilizar economicamente um dos principais mecanismos de circulação de bens imóveis no país.
A necessidade de interpretação restritiva e correção legislativa
É imperativo que a responsabilidade solidária prevista na Reforma Tributária seja interpretada de forma restritiva, limitando-se aos casos em que o intermediário detém efetivo controle financeiro da operação, o que não ocorre nos leilões imobiliários.
Mais do que isso, faz-se necessária uma correção legislativa explícita, que afaste qualquer possibilidade de imputação do IBS e da CBS ao leiloeiro em relação à alienação do bem, restringindo sua responsabilidade tributária exclusivamente à sua comissão.
Conclusão
A tentativa de imputar ao leiloeiro a responsabilidade solidária pelo pagamento do IBS e da CBS nos leilões de imóveis representa um excesso normativo, incompatível com os princípios constitucionais tributários e com a realidade operacional da atividade.
Se mantida essa interpretação, a Reforma Tributária deixará de ser um instrumento de simplificação para se tornar um fator de desorganização do mercado de leilões, penalizando justamente quem não realiza o fato gerador e não aufere o benefício econômico da operação.
A justiça fiscal exige que cada agente responda na exata medida de sua atuação — e não que intermediários sejam transformados em escudos arrecadatórios do Estado.

Eduardo da Silva Pinto é leiloeiro oficial matriculado na Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP) sob número 980, jornalista e responsável pela plataforma Tribuna Leilões (www.tribunaleiloes.com.br).
É membro da Comissão de Leilões da Regional Sudeste da ABA.